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房企“并购王”:高负债下的规模化与高质量转型之困

中国建设报   2017-07-28 15:21

[摘要]

近年来,哪些房企是中国房地产行业里最为耀眼的“并购王”?当然要数阳光城(000671,股吧)和融创中国!7月10日,融创中国与万达集团签订了西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京(楼盘)万达嘉华、武汉(楼盘)万达瑞华等76个酒店转让协议,在房地产圈内引发广泛关注。一方面,是因为“并购王”们的胃口越来越大,并购的企业和项目越来越多;另一方面,阳光城、融创中国这类高扩张房企,净负债率均排名行业前列,是典型的“带着高负债的镣铐跳舞。”

公开资料显示,今年一季度末,阳光城净负债率更是进一步走高,达到316.5%。虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会,但隐形的债务压力,以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险,都给阳光城蒙上一层隐忧。

融创中国也好不到哪儿去。申万宏源(000166,股吧)的研究报告指出,截至2016年末,融创中国净负债率已经从2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其总有息负债规模从2015年末的420亿元大幅增长至2016年末的1130亿元,同期净负债规模从150亿元增长至430亿元。除了费用开支大幅增长以及利润率复苏慢于预期,该券商对融创中国在当前中国房地产市场的调控政策环境下,仍选择在杠杆率激增情况下快速扩张规模带来的风险同样表示担忧。

阳光城、融创中国的典型案例表明:高负债下的规模化扩张与寻求高质量转型之间存在很大的矛盾。对于未来的房地产行业来讲,房企的销售规模再大,貌似没有太多意义,因为这个行业的利润率一直在降低,今年的年报出来估计行业的平均净利率可能降低至8~9%,销售规模千亿元,净利润也就几十亿元,这种情况下,还背负80%以上的资产负债,规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大,于是有的企业开始选择逐步退出房地产,走向“轻资产”道路。

55家重点上市房企年报显示,净负债率的高低与房企的扩张速度和发展战略密不可分。2016年是阳光城的并购大年,甚至称为业内新晋“并购王”,其在2016年全年新增土地储备项目25个,总建筑面积977.8万平方米,同比增长高达210%。其中,通过收购共计获得13个项目(55宗地块),并购价款为124.96亿元,计容建面835.90万平方米,靠并购而来的土地占据新增土地储备大半江山。然而,大举扩张虽然给阳光城带来了可观的土地储备,也导致债务进一步高企。年报数据显示,2016年阳光城净负债率高达256.82%,同比上升了86.18%;有息负债总额为674.9亿元,同比增加了81.21%。

融创中国同样也因2016年的大举并购而负债率高企。2016年年报显示,融创中国净负债率为121.52%。但值得注意的是,在计算上市公司净负债率时并未将永续债计算在内。事实上,融创中国截至2016年年末共有100亿元的永续债,由于永续债并无债务到期时间,因此在财务数据统计时并未将其归为债务,而是作为权益计算。因此“明股实债”的永续债实际上暗藏了财务风险,融创中国的负债压力实际上比净负债率体现出的数据更高。

对于融创中国和阳光城来讲,一方面,企业规模化的诉求仍然不会改变,今年有可能通过加速并购继续走向千亿元或几千亿元的销售规模,但是,房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右,如果未来3年出现2~3家万亿的房企,再有20家左右的千亿元房企,那么,市场格局也就会在未来3~5年定局。这对于规模化的龙头房企来讲,规模已经没有优势,更重要的是,高质量的转型之路怎么样走?

对于大型房企来讲,从开发商到运营商的转变已经开始布局,比如万科并购印力集团、恒大并购医疗行业公司等外延式扩张显然加速了公司转型的速度,笔者认为,外延式扩张显然要比内生式扩张来得快,并且也避免走很多弯路,也节省了自身探索带来的成本。或许,在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型中,并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。

历史经验表明:每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场,行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。就最近两年的土地市场而言,北上广深等一线城市、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)等核心热点地王频现,要想在上述热点城市公开招拍挂土地市场上拿地,不拿地王似乎很难下手。即使今年上半年楼市进入调整期,因为政府推地节奏与土地政策门槛较高等因素,品牌房企也很难从核心一二线城市拿到地,因此,从典型品牌房企来看,已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权收购。

由于获得土地储备或项目的成本相对较低,近两年来股权收购的案例越来越多。

从土地储备或项目的成本的角度来看,通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低,并且布局核心战略要地也更为迅速,对于提升销售业绩而言也更为直接。“买地太贵就买公司股权”这种方式往往会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎。

同样,对于房企转型的方向来讲,通过收购进行规模化扩张显然加速了阳光城、融创中国的转型的速度,显然要比内生式扩张来得快,且避免了走很多弯路,也节省了自身探索带来的成本,但如何平衡高负债下的规模化扩张与寻求高质量转型之间的矛盾,或许是阳光城、融创中国为典型代表的“并购王”们需要加强反思和同步解决的现实问题。

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