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商办新政效果考:“冰封”成交 利好租赁

法治周末   2017-07-28 15:37

[摘要]

“3·26”新政后,截至7月22日,北京(楼盘)共有21个非住宅项目取得22个商品房预售许可证,其中14个项目处于零成交状态,占比超过六成

7月23日,三伏天中的北京在前几日的降雨之后,并没有那么闷热难耐。

即便如此,上午十点半左右,位于通州区京杭大运河河畔的通州富力中心项目也只有两组访客,偌大的售楼处停车场,只零星地停着几辆车。

“最近市场形势不太好,一天差不多共有十多组客户来访。"3·26新政"之前,每天都忙不过来。”通州富力中心的一位销售人员告诉法治周末记者。

然而,在整个北京城的商办项目中,通州富力中心还算是销售情况较好的一个。

新政以后,北京商办市场的成交情况断崖式下跌,6月份全北京的商办项目新盘中,成交量只有两套,其中一套就出自通州富力中心。

法治周末记者从北京市住建委查询到的数据显示,“3·26”新政后,截至7月22日,北京共有21个非住宅项目取得22个商品房预售许可证(通州富力中心取得两个预售许可证),其中14个项目处于零成交状态,占比超过六成。

成交不理想 价格尚坚挺

今年3月,北京商办市场的成交量为4552套,3月26日北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明确在建、在售商办类项目禁止卖给个人,同时未经批准,不得擅自变为居住等用途,随后,商办市场成交量一路狂跌。

“4月份成交139套,5月份成交39套,6月份成交2套。”市场成交均价从3月份的44068元/平方米降到3月份的30907元/平方米。

但是,从记者实际探访部分项目的情况来看,在售的商办项目价格并未直接下调。

通州富力中心的销售人员告诉记者,3月份成交的那套单价在3万多的房子,是下沉式底商,在整个项目中,这一类商品的价格本来就是偏低的。

“成交均价主要取决于成交结构,单个项目我目前没有看到有降价出售的案例。”亚豪机构市场总监郭毅告诉法治周末记者。

通州富力中心的销售人员也表示,在售商铺的均价在72000元/平方米,写字楼的均价在50000元/平方米左右,而这一价格从去年起就是如此,并未降价。

“市场不好,为什么不降价出售?”记者问到。

“我们根本不愁卖啊。”该销售人员称,一是因为项目地段稀缺,位于北京市副中心,且紧邻地铁站,二是因为目前在售的项目,都是面积相对小的,比如在售商铺的面积有70平方米左右的,写字楼的面积有90平方米、120平方米的,而新政要求未来商办项目单个分割面积不得超过500平方米,未来小户型肯定是稀缺。

法治周末记者也咨询了大兴区几个商办项目的价格情况,销售人员的回答均和通州富力中心的情况类似,只不过某一个商办项目在单价不降的情况下,允许总价打折。

“现行政策下,降价也没用,因为即便是降价了,现在也不能马上卖掉,现在市场整个处于观望期,有购房资格的人也不多。”郭毅说。

而且郭毅分析,开发商降价无非几个原因,要么是缺钱了,需要通过迅速推盘回笼资金;要么是对区域不看好,认为市场需求不能够支撑房价。但是在北京,开发商经历了去年的市场火爆,现金流都是相对宽裕的。

“此外现在的地价越来越贵,拿地已经不容易,所以开发商从去年开始已经开始改变快进快出快周转的逻辑,考虑对于手里既有土地的价值进行深挖。”郭毅说。

如果政策一直持续呢?

新政后目前市场库存大约商业6万套(其中2.3万套为商住类物业)只能出售给企业,而之前90%为个人购买;潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响。

“过去这部分物业中的90%为个人购买,未来将全部纳入限购或者企业购买。”所以在这一政策打击下,未来商办项目房价大跌还是板上钉钉的。

租赁价格有望下降

在整个商办项目市场上,除了销售业务外,还有相当一部分商办类项目是靠租赁回笼资金。

“3·26”新政后,商办项目的租赁市场是否受到了影响?

北京市房地产中介行业协会商业办公分会秘书长李勃告诉法治周末记者,目前,北京有六七百家专业从事商办项目经纪业务的中介公司,从业人员在15000至20000人左右,目前这一规模并未发生变化。

“新政对商办项目的租赁业务影响比较有限,因为商办项目的租赁情况好坏主要受到经济形势的影响。”李勃说,北京的商办项目租赁市场从2012年开始至2016年上半年有一个较快的上升期,从2016年下半年至今发展相对平稳。

商办项目租赁的价格情况是否有所下滑?

北京睿信致成管理顾问有限公司合伙人郝炬则告诉记者,CBD、金融界、中关村(000931,股吧)等核心的商圈,租赁价格相对较为稳定,一方面是因为地理位置好,另一方面是因为增量较小导致资源稀缺。

“核心商圈之外的商办项目租金近期略有下滑。但这是结构类下滑,跟新政也无直接关系。”郝炬说,近些年企业出现外迁,因为核心区价格较高的缘故,从核心区迁往望京、通州、亦庄等新兴的商圈或其他更远的产业办公区或文创园区,这些替代类产品的价格相对较低,这使得商办项目的租金平均有所下调。

不过在李勃看来,长远来说,由于新政打击的主要对象之一是商改住,那么原来改成住宅的商办项目未来势必要回归商办本质,这就会使得商办类项目的供给量增加,可能会使得商办项目租赁价格进一步下调。

“目前北京的写字楼租金很高。商业地产服务和投资公司世邦魏理仕此前发布的《全球顶级写字楼租用成本调查报告》指出,大中华区主导全球租用成本最贵写字楼市场,在全球十大最贵写字楼排名中占五席,香港的中环、北京的金融街(000402,股吧)、香港的西九龙、北京的CBD排名前四位。”李勃补充道。

郝炬也认为,新政对企业运营来说是利好的,毕竟新政会使得商办产品的供应量增加,但是至于租赁价格,几大核心区的租赁价格受到的影响很有限,新政主要会影响区域商务氛围不足的相关商圈的局部租金。

商业项目解套难度高于写字楼

如李勃所说,未来很多原来把产品打造成住宅的商办类项目要回归商办本质,那么在当前市场库存量并不小的情况下,这些回归了商办本质的项目如何去化?

“而且以前商改住的项目主要集中在大兴、房山、顺义、昌平等区域,这些区域的商办类项目体量较大,但是商务氛围又不够成熟,去化起来可能面临一定难题。”郝炬说。

在郝炬看来,商业类项目和办公类项目相比,去化难度要更高一些,因为写字楼还可以通过企业外迁等趋势来去化,但是北京的商业类项目本身就存在局部区域过盛、布局不均衡的问题,且受到互联网的冲击很多特色不明显的商场都在关停,那些商业立项的项目怎么解套,还是需要开发商或运营商仔细考虑。

“目前那些特色不明显的商场要想继续存活,无非就是两条路,一条路是改成办公楼,另一条路是做商业升级。”郝炬补充道。

在接受法治周末记者采访时,郝炬举了两个例子,一个是位于望京商业中心附近的华堂商场,由于运营不太好,已经关门,改成了写字楼;另一个是位于十里堡区域的华堂商场,目前改造成了盒马鲜生会员店,主要做生鲜类产品。

在当前国家提倡租购并举、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房的情况下,开发商是不是有可能改变运营模式,在市场销售不好的情况下,自持商办类项目,通过租赁的途径解决资金回笼问题?

郭毅认为,如果新政一直持续,那么这就要求开发商进行模式创新,通过自持或者其他方式来寻求变现。

不过郝炬提醒道,从商业模式上来看,销售和持有是两种完全不同的模式,从销售到自持,意味着要从赚快钱改变为赚慢钱,这个过程可能会很痛苦,对开发商的运营能力要求很高。

“目前商业做的好的开发商并不多。如果开发商决定自持商办项目,那就要考虑如何有效提升资产的价值。我认为未来长租公寓的市场空间足够大,联合办公会成为办公市场的较为主流的产品,占比估计会达到市场的30%,这两块业务值得开发商考虑。”郝炬进一步提到。

“商办项目最小分割单元能否从500平方米降低至200平方米”

“商业办公分会成立之后,我们也在考虑,是否能跟政府部门就新政的一些细则进行沟通。”北京市房地产中介行业协会商业办公分会秘书长李勃告诉法治周末记者。

李勃表示,他们希望沟通的细则主要是《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中提及的如下内容:“开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米。”

之前,市场上的很多商办项目面积都很小,有些项目的主力户型就是在四五十平方米至七八十平方米之间,不限购,总价又相对较低,开发商通过各种途径把这些项目做成住宅销售,在限购的大环境下,吸引了相当一部分的购房者。

根据现行的政策,未来开发企业新报建的商办项目的单户面积不能再低于500平方米。

“我们曾经做过测算,以往北京的商办项目销售总量中,500平方米以上的户型成交量在1%左右。新政要求未来市场所有的新产品都用来满足1%的市场需求,这个逻辑我没太想明白。”亚豪机构市场总监郭毅说,新政对于未来新建项目的影响还是比较大。

李勃也告诉记者,政府通过法律手段严控商改住是好的,因为这样的产品形态从本质上市违法的。只是从政策执行的情况来看,当前的政策也使得购买商办项目真正用于企业办公和经营用途的需求受到了影响。

作出这样的判断,李勃的理由是:对于小公司来说,200平方米的办公面积就足够了,500平方米的办公室已经足够支撑一个中等规模的公司使用。目前商办项目平均单价为每平方米4万元至5万元,如果是500平方米的办公室,购买办公场所的资金需求就会近3000万元,这个资金体量对于很多企业而言,压力是很大的。

“能否未来把商办项目的最小分割单元从500平方米的标准,降低到200平方米的标准。因为现在商改住的面积都很小,200平方米的下限能在很大程度上卡死商改住,同时又能"救活"一部分真正的商办需求。”李勃建议。

此外,李勃还表示,如果想要严控商改住,在前期规划审批阶段,相关部门从功能上堵死商办项目的居住属性,比如,有上下水和独立卫生间或者烟道的坚决不批,并且在后期验收环节严格根据规划图验收,这样也会比较有效。

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