[摘要] 尽管2014年的土地市场几乎是“阴跌”10个月,但其中的跌宕起伏、剧情转折精彩依旧:还是有开发商一掷千金,对于进入杭州市场这件事义无反顾,也有开发商遭遇滑铁卢,不得不急流勇退。面对一个个既成事实的数据,除了简单地排列、整合,我们也希望从中“读”出开发商们的喜怒哀乐。
尽管2014年的土地市场几乎是“阴跌”10个月,但其中的跌宕起伏、剧情转折精彩依旧:还是有开发商一掷千金,对于进入杭州市场这件事义无反顾,也有开发商遭遇滑铁卢,不得不急流勇退。面对一个个既成事实的数据,除了简单地排列、整合,我们也希望从中“读”出开发商们的喜怒哀乐。
杭州金融城86.1亿元勇夺龙湖三度出手成宅地王
去年虽然土地市场整体下挫,外来开发商的狂飙突进也远远不如往年,不过从土地市场投资额来看,去年仍不乏“大手笔”。
根据去年在杭拿地金额前十二的房企排名榜单,位列的是杭州金融城建设发展有限公司,在去年1月3日和7日连续拿下钱江金融城三堡单元两大商业地块,共斥资86.1亿元,总可建体量达80.9万方,成为当之无愧的杭州土地市场。但仔细来看,这也是一次定向拿地的行为,基本为政府“指定动作”,不过由此,规划多时的钱江金融城终于向正式开发迈出了实质性的一步。
撇开政府行为以及商业地块不算,龙湖去年三度出手,在杭州主城区和萧山区连夺三宗宅地,总额达59.5亿元,可建总体量为56.24万方,是名副其实的宅地王。今年杭州楼市走低后,开发商拿地谨慎,土地市场一度接近停摆,新进外来开发商的数量相比去年明显减少,在大部分公司采取观望态度时,龙湖的大步进军格外引人注目。
2014年1月,杭州土地市场还沉浸在2013年的翘尾行情中,龙湖经过37轮鏖战,终于以42亿元的总价从中粮手中夺过了滨江中兴单元综合体地块,让“大悦城”变成了2014年的“神盘”春江郦城,成为2014年开年土地市场大的一个新闻。10月30日,在龙湖把春江郦城卖得风生水起之时,又立刻在土地市场上再下一城,经过32轮激烈竞争,成功拿下西湖区核心板块杭电大地块,总价9.27亿元,溢价率达到28%,从此完成了其在杭东南西北四大方位的布局。本以为2014年就此收官,没想到龙湖在12月29日直接以总价8.24亿元底价抄底竞得兴议单元地块,进一步开发钱江南岸,同时也以一个完美的帽子戏法成为去年杭州土地市场的宅地王。
单价超过25000元/平方米
融信拍下杭师大宅地豪气
2014年哪块地单价高?莫过于去年年初众人关注的杭师大地块了。这宗地块从初宣布出让,几经调整,到去年1月正式出让当天,依旧引得众开发商、媒体人趋之若鹜。地块出让会现场至少吸引了融创联合体、九龙仓绿城联合体、昆仑、融信、中兴升华联合体、K2地产、众安等众多公司参与竞价,土地价格也是一涨再涨,从25.07亿元的总价一路飙涨到33.84亿元还是无法停止,终是进入到保障房面积竞投环节,共经过62轮争夺,来自福建的融信才以再配建16000平方米保障房的条件夺地。
对于此番强势拿地,当时有不少业内人士形容,融信是用蛮力取得了胜利。之所以这么说,不光因为这宗地块的楼面价达到25785.09元/平方米,还要配建16000平方米的保障房,实际楼面价已超过29000元/平方米,比之前的“地王”华家池地块更甚。同时,当天和融信竞争的大鳄也都非泛泛之辈,几个联合体也是资金充足,拿地相当狠,可面对不断上涨的价格这些公司都收手了,让人不得不佩服融信的“胆量”。
有业内人士做了横向对比,当时杭师大附近可参照的在售中高端楼盘主要就是雅戈尔·御西湖,之前在售均价大概在45000元/平方米左右,而2007年雅戈尔的拿地价仅15712元/平方米,只有杭师大地块的一半左右,按照这样的拿地价,融信恐怕卖到50000元/平方米以上也未必有利润。而在此之前,融信在杭州已储备三宗宅地,分别为2013年9月拿下的蓝孔雀综合体74号、75号地块,加上杭师大地块,总耗资超过68亿元,不可谓不豪气。
目前,融信的蓝孔雀项目已经亮相,而杭师大地块项目还未开盘,近期正在举办10万元征名活动,无论从地块身价还是开发商定位而言,这都将是一个豪宅标杆项目,是否为市场所接受,这才是杭州给融信品牌落地后打的分。
拿地后7个月开盘销售 景瑞蝉联速度王
2013年,有18家性大鳄落子杭州土地市场,景瑞地产就是其中之一。就杭州房产圈而言,对景瑞次印象深刻的恐怕是它当年的开盘速度。
2013年1月,景瑞在余杭区拿下了一宗宅地,9月就开盘了,然后短短三个多月,就销售了552套,获得了当时余杭区销售排行第2名的好成绩;更让杭州楼市目瞪口呆的是景瑞入杭的第二个项目,位于临平的御华府,从拿地到开盘,只用了148天!这是继龙湖·春江彼岸拿地8个月开盘,中海·西溪华府拿地9个月基本清盘之后,创造的短拿地开盘纪录。
2014年,景瑞依然延续着从拿地到开盘快的地位。2014年1月8日,景瑞地产20.8亿元接手雅戈尔退地,再度成为业界焦点。景瑞拿下的这两宗姊妹地块,初由雅戈尔于2010年11月以24.21亿元的总价拿下,并于2013年6月不惜以亏损4.842亿元的保证金为代价,退掉了这两宗高价地。景瑞的拿地价相比雅戈尔当年的拿地价,便宜了3.4亿元,也让两宗地块自此脱去“申花地王”高帽。
景瑞接手申花地块后,申花壹号院应运而生,景瑞意将其打造成集团高端产品——望府系列,并且仅过了7个月就进入实际销售阶段,这是所有2014年1月拿地的项目中早开盘的一个。2014年8月24日,申花壹号院首开,推出三幢高层公寓以及一幢花园洋房,当时高层公寓折实起价为18888元/平方米,开盘当日即去化8成;12月申花壹号院巅峰90方二期开盘,同样热销,据说1内销售额达1.5亿元。
准确的定位,快速开盘,快速去化,实现快速周转,在一切进入某种良性循环后,即使市场环境再恶劣,也能不断扩张、发展,这或许就是景瑞在房地产新形势下的生存之道。
龙湖年初“截胡”中粮,中粮接手河北天成
一出大悦城引发的反转剧
鉴于2014年的杭州土地市场总体较平淡,所以大部分的看点都被集中到了2014年的“开年大戏”上,这当中精彩且富有戏剧性的,莫过于由“大悦城”引发的一出反转剧。
故事的起因是这样的:1月22日,滨江大悦城地块(此前一直传言中的中粮大悦城用地)出让,出现了戏剧性的一幕。经过37轮拼杀,原本志在必得的中粮败下阵来,终被半路杀出的龙湖,以42亿元的总价将这一地块收入囊中,楼面价10223.31元/平方米。这一地块也就是现在的龙湖·春江郦城,已于今年10月首开。当时,对于这一变故,业内人士大多以“截胡”、“抢亲”来形容。对于成功拿地的龙湖来说,自然相当高兴,而此后的事实也证明,春江郦城首开即实现21亿元的销售额,的确是块会下金蛋的;不过对于中粮而言,苦涩自在心中,煮熟的鸭子飞了,计划进驻杭州的“大悦城”意外变成了“龙湖天街(楼盘页 户型图库 动态 价格) ”,有消息称,此前中粮对该地块跟踪的时间长达三年之久。
故事若在这里戛然而止就称不上反转剧了。2014年10月,在中粮失去滨江大悦城地块9个月后,有中粮内部人士向外透露,中粮从河北天成处接手了政储出[2013]114号住宅地块和杭政储出[2013]115号商业地块,累计体量约30.71万方。这是河北天成在2014年1月耗资26.95亿元拿下的申花热电厂地块,当时折合楼面价达17903.14元/平方米,刷新了申花板块楼面价,对于河北天成这样的初入杭州市场的外来房企,高价地反而成了烫手山芋,所以坊间一直传言河北天成在找买家接手,却没想到后兜兜转转遇到了中粮。
随着中粮正式收购河北天成综合体地块,中粮大悦城终于可以落户杭州了。就在刚刚结束的12月份,中粮置地董事长周政在谈到杭州大悦城时说道:“杭州大悦城地块已经拿了,30个月内必须开业,时间表已经确定。”
2014年杭州土地市场拿地金额前十二房企
排名/ 竞得房企/ 成交总价(亿元)/ 拿地宗数/ 体量(万方)
1/ 杭州金融城/ 86.1/ 2 /80.93
2/龙湖/59.5 / 3 / 56.24
3/ 杭州地铁集团/ 44.4/ 1 / 53.98
4/德信/ 35.1/ 3 /35.32
5/ 平安/34.76/ 2/ 42.92
6/ 融信/ 33.84/ 1 / 13.13
7/ 万科/ 28.61/ 2 / 34.67
8/ 河北天成/ 26.94/ 2 /30.71
9/ 方兴/ 23.7/ 1 / 17.12
10/ 中国铁建/22.85/ 1 / 28.5
11/ 融创/ 21.2/ 1 /19.34
12/ 景瑞/20.76/ 2 / 13.5
注:此处平安、万科的合作地块计算全额,河北天成地块由中粮接手
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