随着楼市调整的深入，房地产行业完全依赖土地增值获利的时代已经结束，随之步入“白银时代”。放眼，加紧转型的房企老总们已经意识到：将项目利益跟员工利益挂钩，是企业防范风险的重要措施之一。
在这样的背景下，近几年来，多家房产龙头企业先后提出了合伙人制度，而作为合伙人制度重要内容之一的跟投制，也逐渐“浮出水面”。如今，嘉兴本土也有房产企业试水这一新形式。
房产由“黄金时代”变为“白银时代”
每月的土地交易表现，在很大程度上可以看作楼市行情的“晴雨表”。相比8月，9月的土地交易市场比较冷清。9月16日，嘉兴本月入市的一宗商住用地迎来公开出让。该地块位于南湖区大桥镇，容积率为1.8～2.4，挂牌起始价为每平方米2966元，终由10人组成的自然人联合体以每平方米2971元的底价竞得，土地吸金约1150万元，9月嘉兴土地供应提前结束。
与上月相比，9月土地成交量下降98.7%，成交金额下降98.4%。与去年同期相比，成交量下降99.4%，成交金额下降98.1%，同比环比跌幅均超九成。
面对这样的尴尬，不少业内人士却大声叫好。嘉兴学院房地产研究室副教授张建华从事多年的房产研究，在他看来，嘉兴楼市一直保持稳健的格局，从去年10月份起，商品房销售保持了不错的势头，特别是今年初以来，单月销量频频攀上新高度，但当前嘉兴楼市供求格局并未得到根本改变。“要改变这样的状况，除了房产开发商加大销售力度外，还需要政府从源头上减少土地尤其是住宅用地的供应。从这个角度而言，土地成交减少并非坏事，这有利于去库存，促进嘉兴房地产业健康有序发展。”
不过，对于从去年持续至今的土地成交低迷，也有不少开发商在感到欣慰的同时有了隐忧。昨天，多家房产公司负责人在接受记者采访时坦言，随着城市的逐渐开发，嘉兴土地量相比前些年有所减少，尤其是市中心和主要区块土地资源日渐稀缺，导致近一两年土地出让“主战场”逐渐向城南片、国际商务区及乡镇转移，因此土地交易相比前几年有所降温也合乎情理。但不可否认的是，房产开发商对于拍地越来越谨慎，“能不拿就不拿，要拿就拿热门地块”成了很多人的选择。今年土地成交情况也印证了这一点，除了少数几个地块出现热闹的竞拍景象外，大多数地块是底价成交甚至流拍。
而这背后，也反映了嘉兴楼市的冷暖。几家房产公司负责人都感叹：“现在做房产比以前吃力了，钱难赚了。”汤先生从事房产开发多年，先后转战嘉兴和高邮等多个城市，开发了多个项目，他明显感觉到房地产“黄金时代”已经过去，如今这个行业进入了“白银时代”，“以前做房产个个赚钱，现在搞不好亏本都有可能。”
一个不争的事实是，在两极分化的市场环境下，房地产行业盈利的普遍增长几乎历史性地消失了，整体的净利润水平明显下降。相关统计显示，去年有3700多家油漆企业，行业净利润在12%左右，而房地产开发企业有91000多家，房地产平均净利润不到10%。行业基本面让房地产开发企业意识到，房地产行业的利润水平正在被下游行业超越。
对此，嘉兴不少房产公司负责人感受颇深。一家大型企业的相关负责人告诉记者，房地产已经从暴利行业转入薄利行业了，“我们现在对于开发新项目都比较谨慎，要反复权衡和测算，不会盲目拿地。”目前，该公司除了房产外，还积极向教育等领域拓展，开始新一轮的转型。
“在当前形势下，房产开发商必须加快转型。”张建华认为，当前房产企业利润增长压力不断提升，企业要结合实际寻找新的出路。
本土房产“一哥”试水跟投制
当前，房产市场价格普遍上涨的基础模糊，企业利润空间面临收窄压力，各家开发企业都在思考这个问题的解决方案。一些开发商意识到，房产企业要在内部革新，将员工利益和公司利润捆绑。
正因如此，跟投制度应运而生。早在2012年底，碧桂园就启动了名为“成就共享”的激励计划，拉开了国内房企“合伙人制”的序幕，目前碧桂园的项目跟投制度已全面推行。
同样是在2012年底，首创置业在公司内部推出了项目跟投机制，并计划在2015年全面试点跟投激励机制。去年3月，万科也启动了股权激励。一时间，跟投制在房产行业风起云涌。短短几年，万科、保利、碧桂园、首创、当代置业、新城等房企先后实行了跟投制，将项目运营效益与员工个人直接挂钩，希望实现员工与企业共享、风险共担。
记者从市建委住房保障部门了解到，跟投制目前也在嘉兴落地。作为本土房产“一哥”，佳源集团率先试水。上月26日，佳源集团在嘉兴市公共资源交易中心成功摘得经开2015-17号地块。该地块位于嘉兴市城南板块，占地面积51.7亩，容积率为2.0，周边配套设施较为成熟。项目命名为“优优城南”，即将全面开展准备工作。昨天，记者从佳源集团证实，该地块是佳源集团试行开发团队跟投入股制的项目，通过员工入股，让项目团队真正当家做主，享受项目开发效益的同时承担相应责任，从而更好地完成项目的开发运作。
试水跟投制是必然选择？
试水跟投制，在佳源集团董事长沈玉兴看来是个必然选择，“‘黄金时代’，房产行业歌舞升平，并无一家房企提出跟投，但转到‘白银时代’，行业互拼‘内劲’，企业必须进行内部改革。”
作为本土房产“一哥”，佳源集团多年来不断创新，引领嘉兴房产企业的发展，在的影响力和综合实力不断提升。作为集团的“”，沈玉兴曾多次带领高管团队赴欧美考察海外房地产市场，学习对方的经验。实际上，美国房地产行业很早以前就实行了跟投制，企业会根据公司性质、股权结构、项目特点等制定出适合自己的制度，大致可以归纳为以下几种模式：一是以基金的形式跟投，二是通过个人的名义直接跟投，三是代持跟投、以债券协议的形式虚拟跟投，第四是通过成立合伙企业的形式直接跟投。
如何结合实际，找到新的“突破口”？佳源集团决策层近提出，要改革管理方式，充分发挥企业自主经营的积极性，主要的措施是完善新项目的跟投制，并将开发团队必须跟投作为拿项目的前提条件之一。同时，明确了当前拿地的四大原则为有动力、短平快、效益高、跟投制。
记者从佳源集团获悉，该企业跟投制的基本原则是：以土地总价为基础，项目团队跟投，入股占比原则上为5%至10%。项目启动阶段，根据集团投资决策评审意见，由房产公司细化项目规划设计、开发运营计划和经济效益测算等，作为签订《项目跟投协议》的依据，并且在项目取得前，开发团队必须与集团签订《项目跟投协议》。
其他房产企业或跟进
“推行跟投制，是希望公司的每个投资决策更加理性、合理，操盘运营更加高效。”佳源集团负责人认为，跟投制可以为公司股东创造更大的价值，进一步激发公司内部的创业热情和创造性，并且通过成本优化、资金周转快化实现利润的大化。具体到公司的项目层面来看，在项目投资决策时，由于这样的风险共担模式，跟投人必然会在项目投资决策前更充分、更全面地研究分析项目预期等，并且不断优化方案，使得产品精益求精，从而赢得众多客户的欢迎。
佳源集团相关人士表示，当房地产企业用效率取代资产作为核心评价价值主要贡献者的时候，当加快周转速度和提升运营效率成为行业竞争关键的时候，高效率的团队将成为行业的重要资源，佳源集团选择“优优城南”这个项目试水跟投制，也是为了留住人才、给管理层带来更大的利益。记者了解到，该项目自拿地时就颇受社会各界关注，一些购房者对该楼盘充满了期待。
市房协、嘉兴学院相关专家表示，市场环境的变革催生机制创新，佳源集团进行了很好的尝试，值得关注和期待，未来嘉兴其他房产企业或有效仿的可能，甚至掀起一股跟投制的热潮。这意味着，今后房产企业在拿地上将更加谨慎，同时项目从拿地到开工再到交付都将大大提速，房产企业由“规模型”向“效益型”转变。不过，有的房产企业负责人则表示，静观其变再作决定。
浙江天程律师事务所律师丁远桂则认为，通过成本优化、资金周转快化，跟投制可以为公司股东创造更大的价值。这一制度能够更快地为员工带来直接的与激励，在项目完成预售后，员工就能迅速获得利润。但是，由于风险共担，企业中职业经理人容易出现的“共富贵，但无法共患难”弊端也需考虑。因此，在推行跟投制过程中，如何在绑定利益的同时减少风险，还有很多文章要做，这也是摆在开发商面前的考题。
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