2016年1-3月房地产投资额和新开工面积分别同比增长19.2%和6.2%,销售面积和金额同比分别增长33%和54%。随着楼市热度不退和去库存积极推进,上游投资和开工增速强劲回暖,而房企贷款增速超预期反转,显示企业加杠杆意愿激增,叠加营改增切换的时间点效应,预计4月投资反弹仍可持续。3月成交延续强势主要受月底出台调控政策的影响有限,但随着调控政策和基数抬升的效应显现,2季度销售增速将大概率收窄。我们认为虽然房地产数据表现靓丽,但楼市政策友好阶段已经过去,区域性调控将视房价涨幅推出,不利于高基数下靓丽成交的持续,而房企扎堆热门楼市导致地王频现,对行业未来利润率将产生较大负面影响,板块性机会有限。我们维持自下而上的选股逻辑,新推荐关注组合:1)中小市值转型股:广宇集团、迪马股份、中洲控股、绿景控股等;2)国企改革相关题材推荐:天健集团、南国置业等;3)高弹性的优质壳资源股:荣丰控股、京能置业、天宸股份等。
支撑评级的要点
1-3月,房地产开发投资额同比增长6.2%,较1-2月扩大3.1个百分点;商品房新开工面积同比上升19.2%,较1-2月扩大5.6个百分点;施工面积同比上升5.8%,增速较1-2月回落0.1个百分点;土地购置面积同比下降11.7%。3月单月投资增速为9.7%,新开工面积同比大幅增长27%,而商品房待售面积近年来首次环比下降,显示楼市超预期回暖和去库存积极推进,带动上游投资和开工增速强劲回暖。我们预计随着营改增切换的时间点临近,4月开工数据仍将维持较高水平。
1-3月的商品房销售面积为24,299万平方米,同比上升33.1%;销售额为18,524亿元,同比上升54.1%;较上月扩大10.5个百分点;销售均价为7623元/平米,同比上升15.7%,较上月扩大3.7个百分点。3月整体销售继续火爆,主要由于调控新政在月末出台,对节后楼市成交热度影响有限。但随着热门楼市调控政策的强势出台,以及去年4-5月销售同比由负转正带来的基数提升效应,预计3月成交将是全年高点,2季度楼市成交涨幅将大概率收窄,房价涨势也将有所降温。
1-3月,房地产开发企业合计资金来源为31,992亿元,同比上升14.7%,较1-2月扩大15.7个百分点,企业到位资金增速大幅超预期,是两年以来首次出现的二位数增长。其中,国内贷款同比增长6.5%,大幅反转,较上月扩大15个百分点,显示企业加杠杆意愿激增,预收款及按揭款则再度攀升至26%和46%。在流动性宽松和销售渠道顺畅的背景下,企业开工意愿回升带动资金需求量大幅提升。
1-3月,40城土地供应面积同比下降0.1%,较上月收窄5.3个百分点成交面积同比下降14.1%,较上月扩大1.6个百分点;40城土地累计成交金额同比上升15.3%,较上月扩大5.8个百分点,主要由于成交土地均价同比大幅增长59%,溢价率增至39%。近期房企扎堆苏州、南京等热门楼市导致地王频现,对行业未来利润率将产生较大的负面影响。
政策与新闻方面,李克强指出要避免房产市场出现大幅波动;国土资源部表示将采取有保有压分类调控的原则增加一线城市的土地供应面积;央行发文要求严审购房人首付款资金来源及其偿债能力;财政部发文明确营改增细则,5月1日要完成全面推行营改增试点;监管部门明确表示将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为 。
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