广发证券(15.27,-0.070,-0.46%)5月13日发布房地产行业研究报告，报告摘要如下：
核心观点：
4 月成交环比小幅下落，同比增速放缓趋势明显
2016 年4 月商品房成交环比小幅下滑，同比虽继续保持高速增长，但增速放缓趋势明显，我们监控的44 城市成交指数4 月为455，较3月环比回落5%，与去年同期相比依旧大幅上涨52%，但增幅与16 年3 月相比收窄了23 个百分点。2016 年4 月39 城市住宅成交指数为497，环比下降6%，同比增长52%，增幅与16 年3 月相比收窄30 个百分点，增幅收窄明显。整体来看，4 月份，整体政策环境在持续友好的基础上，继续强调“因城施政，分类调控”，其中部分房价上涨过快城市继续通过限购、信贷收紧等政策在需求层面上实施强调控，同时在供给层面上则强调通过增加有效供给、优化供给结构来缓解供需矛盾。此外，部分城市则针对开发商进行限价来平抑房价上涨过快。我们认为，限购限贷等调控政策将会推迟需求入市时间点，加上前期需求已经释放充分，预计未来成交热度或将逐步回落，成交同比增速将继续放缓。
2016 年4 月各线城市成交出现分化，其中一线城市和三线城市成交环比下滑，而二线城市成交环比略微上升0.28%。同比来看，各线城市成交均呈现增长，分别同比上涨24.5%，57.5%和54.9%，但各线城市同比增速均呈现放缓趋势，且一线城市放缓趋势更为显著。库存方面，一线城市库存环比攀升，而二三线城市库存则环比下行，去化周期方面，一线住宅去化周期环比微升至8 个月，而二线、三四线住宅去化周期分别下行至9 个月和17 个月。房价方面，各线城市房价环比均上涨，其中一线城市环比继续领涨，但环比增幅下降1.03 个百分点至1.88%，增幅逐步放缓，二线城市环比上涨1.36%，增幅较上月扩大0.72 个百分点，而三线城市环比增幅则略有扩大，由上月的0.89%小幅扩大至本月的0.96%。
本月观点
整体来看，4 月份市场分化进一步凸显，一线以及热点二线城市政策逐步收紧，且政策降温作用有所体现，深圳、上海成交热度有所回落，但资金有逐步向周边城市外溢迹象，东莞、惠州、佛山、昆山等市场未来或将有所表现。展望未来，我们认为受政策调控的热点城市成交将逐步进入一个缩量的通道，同时伴随着房价增速逐步放缓，而大部分二线城市由于库存量依旧处于高位，政策将依旧具备持续友好的基础，政策将继续支持住房消费，短期来看，这部分二线城市成交量或将继续维持一个较高水平。
风险提示
政策收紧风向蔓延至其他热点二线城市。行业销售增速低于预期。
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