自2010年起政府实施新一轮的房地产调控政策以来，基本遏制了房价快速上涨的势头。但正如前任总理温家宝在2012年“两会”记者会上所表示的，“房价还远没有回到合理的价位”。调控以来，对房价降幅的各种猜想满天飞，可以发现，利益集团对降价幅度关注的实质，是关心房价调控的底线在哪里，关心房价降到什么水平调控政策会放松，什么时候是再进入房地产的时机。我们理解，现在各方对房价下降的关注点，仍然是把房地产作为投资品市场来定位，这个思路显然与政府一再强调的调控目标不一致。房价下降是调控目标的一部分，把房价下降水平作为判断调控政策转向的依据，确定下一步房地产的投资战略，可能会对经济发展造成南辕北辙后果的影响。
什么是“合理的价位”？温家宝在十一届人大五次会议的记者会上的解释是“与居民的收入相适应，房价与投入和合理利润相匹配”。其政府工作报告也强调严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策和措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
房价显然是调控的显性目标，但是既然要房价合理回归，而且要回归到与居民收入相适应的水平，当然不能让回归后的房价再次反弹。也就是说，房价回归后还必须稳定。什么样的房地产价格可能稳定？投资性房地产的价格可能稳定吗？房地产调控政策祭出的“抑制”投机、投资性需求的目标实际上发出了明确的信号，即调控的目标是要让房地产回归其“以居住为主”的属性，未来房地产应当主要是“消费品”而不是“投资品”。因为消费品的价格是可以稳定的，而投资品的价格是不可能稳定的，只有将房地产的属性定位于消费品，房价才能回归到合理的价位，并维持稳定。
消费品价格和投资品价格的形成是基于完全不同的机制。“居住”需求属于实际有效的需求，以一套基本住房为效用大满足度，是真正意义上的刚性需求，而且受收入水平和可支配支付能力的约束，对价格上涨非常敏感。价格上涨过高，购房能力下降，有效需求受到压抑，市场呈现供大于求，房价应该有向下调整的压力而回归到均衡水平，并保持相对的稳定。居住性市场属于消费品市场，具有消费品的效用大满足度这一重要特点。一个人吃一碗饭吃饱了，再有人提供第二碗饭，边际效用就开始递减，同样的价格就卖不出去，价格就必须降下来了。这种网状调整过程就会形成消费品市场的均衡价格。房地产以居住为主就具备消费品的属性，效用大化的约束条件成立，市场供求关系的定价理论就可以实现稳定的均衡价格。
相反，以投资为目的的房地产市场属于资产类市场，不是一般商品市场。投资需求没有效用大化的约束，投资品的市场价格不可能通过实际供求决定。投资是以价格差异为“赚钱”的目标，赚钱的效用是无限大的。“赚钱需求”不在意价格高昂，而在意价格不断上涨，价格需求弹性极高，有推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到大满足度后需求下降的假设。赚钱需求属于效用无限大，不可能出现与这种无限需求达到均衡的供给水平，所以理论和实践都说明，房地产作为投资品，不可能靠增加供给来调整价格后形成稳定的均衡价格水平。特别是在银行信贷的支持下，这种无限的赚钱需求得到低成本资金，而基本不承担风险，因为风险由银行承担。所以银行不断向赚钱需求提供的信贷给了价格上涨源源不断的动力。如果不断增加满足赚钱需求的房屋供给，只会把价格越调越高。
特别糟糕的是，如果不把两类需求市场严格分开，投资性房地产价格的上涨，会把平均价格拉高，整体房地产市场价格就会上涨。一般收入群体的居住性需求所面对的房价水平以及房价预期，也越来越不能承受。有报道显示，在调控前，大城市的平均月供水平，即月收入与房价的比值，达到76%。这就是说，一般城市居民买房子，月收入中有76%是购房支出。据称，在某些城市这个数字高达到85%，而正常水平应该是40%，高也不能超过50%。现实中真实有效需求即首套房的刚性需求阶层根本没有这么高的支付能力，而所谓城市化意义下进城的农民工，满足他们居住需求的支付能力与房价，以及将来房价预期之间的差距，更是越拉越大。
据知，全世界包括发达国家，很少出现一般人持有多套房产的情况。美国95%以上的人都是一辈子在为一套房子工作。德国房地产市场的管理更严格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。中国目前一部分人过多占有本来稀缺的土地资源和房地产资源用来投资，而大部分民众却没有能力购买一套居住性住房，这种极大的反差，以及极不公平地挤占和囤积资源的情况，其实变相地拉大了收入差距，并给经济和社会带来极大的不稳定的隐患。
此外，由房地产衍生的地方土地财政和银行风险以及产业空心化的风险，都可能演变为更严重的经济危机。“以资产价格泡沫为特征”的经济危机，是20世纪90年代以来世界上发生的经济危机的特征。比如，日本危机、亚洲危机，以及2008年爆发的美国次贷危机，以及近几十年来爆发的历次经济危机，都是房地产作为投资品推动资产价格过度膨胀后泡沫破灭而引发的危机。
如果抑制投机、投资需求和促使房价稳定是房地产调控的目标，未来的房地产市场应该是以居住需求为主的消费品市场而不是以投资需求为主的投资品市场，那么房地产调控就可以形成制度化的长效机制。如继续实施对第二套购房的差别性信贷，以保证市场满足一套房有效需求的约束的假设成立，才能使房地产价格保持相对的稳定。另外，在更大范围内实施房产税，加大房屋持有成本，也能遏制投机、投资活动。有些国家采取高资本利得税的方式，缩小投机性行为的获利空间。德国更直接，采取限制房价上涨幅度的措施，超过规定房价情形严重的会被认定为犯罪。
所以，我们认为，房地产调控的目标，不是简单地让房价回归合理，而应该是让房地产回归其“以居住为主”的消费品属性，不仅考虑价格下降的幅度，还应该考虑价格下降后的持续稳定。
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