政策一声令下，全民去库存。2016年上半年就在这样轰轰烈烈的“供给侧改革”中一路高歌猛进：房价普涨、地王频出、去库存见效。
2013年以来，再未见过这样的盛景。根据国家统计局数据，2013年商品房销售面积130551万㎡，而今年上半年商品房销售面积已达到64302万㎡。业内的共识是，今年楼市销售总量和销售总额一定会再次刷新历史纪录。
从限购到去库存，改革从需求侧到供给侧，中国房地产市场发生了哪些变化？这个市场如果是病了，那么病灶在哪儿？“良方”呢？
中国住建部住房政策专家委员会顾云昌
中国住建部住房政策专家委员会 顾云昌
在7月21日的博鳌21世纪房地产论坛期间，见地君对中国住建部住房政策专家委员会顾云昌进行了专访，试图从国家政策层面，解开“政策市”控制下中国房价涨跌的密码。
12017年房地产市场会比较困难
见地：您预计明年房价还会继续涨下去吗？
顾云昌：房价涨幅有周期变化，短周期在三年左右，更准确的统计指标是40个月。2013年是历史新高，2015年是次高，2016年房地产市场的销售总量和销售总额会达到历史高水平，超过2013年。但是2017年会比较困难，销售量下降，到了市场短周期的底部，甚至可能出现负增长。到了2018年房价可能又会上来。
今年下半年量价会开始稳下来。下行周期也将持续一年左右，到了明年这个时候，再慢慢往上走，又需要一年多的时间，完成一个三年左右的短周期。
当市场往下走，大家都不买房的时候，就会积蓄起购买力，到一定时候又会爆发出来。
调控破坏了市场周期
见地：针对今年异常火热的房地产现象，有的地方政府紧急出台了一些调控政策，短期内很有效，但从长期来看会对整个市场产生怎样的影响？
顾云昌：房地产市场的特点是买涨不买跌，房价开始涨的时候大家就开始买房，于是房价上升过程中透支了购买力，消费需求被过度释放，到达高点后，即使政策不调控，市场也会自然降温。
比如北京、上海，在今年三、四月份的时候，市场热度已经到达高点了，过后房价会平稳下来，交易量也会下来了，但突然来了调控政策，就加速了降温。所以我们说，调控不一定好，会影响房地产周期，使周期更加动荡。
顾云昌：过去政府一直在需求方面进行调控，限购就是从需求端出发的政策，现在看来，限购是没有办法的办法，不搞限购又能怎样？现在中国房地产市场主要矛盾在于供给侧，要在供给侧结构性改革上下功夫。
楼市供给侧要纠正“三个错”
见地：现在大家提“供给侧改革”，就会说到去库存。去库存真的好吗？
顾云昌：去库存的概念是对的，但不是所有的地方都要去库存，正如不是所有的行业都要去杠杆，不是所有的产业都要去产能，这是一个总体概念，相对不同城市不同的行业不同产品不能笼统地说去库存。
实际上，北上深和一些重点二线城市，本来就不存在去库存问题，而是要稳定库存，甚至要增加库存。特别是深圳，本来房子就不够卖，一去库存更不够卖了。这样一二线城市和三四线城市就会出现冰火两重天的现象。
见地：出现这种现象的根本原因是什么？
顾云昌：一边去库存，一边房价上涨，根本原因是中国城市化进程出了问题，公共产品不均衡，大城市公共产品、就业环境吸引人往大城市走，必然导致大城市的房价上涨。
还有一个关键原因，就是过去房地产市场的“供给侧”出了问题。用三句话概括就是：房子建错了地方（把这些三四线城市的房子盖在北京上海深圳多好），盖错了房子（商业地产过剩，住宅不足），选错了产品和业态（高端低端选错了，有的被高端化，有的旅游地产按照住宅地产的形式开发，有的养老地产按照卖房子的形式去搞等等）。
见地：以您之见，怎样解决“供给侧”的问题？
顾云昌：我认为去库存必须跟供给侧的结构性改革结合起来。供给侧的问题又很大程度出现在土地供应上，而在中国，土地是政府垄断的，土地供应的比例和结构都是政府决定的。
要解决这个问题，只有通过增加一线城市土地供应，建若干智慧型中小城市和卫星城镇，把人口疏导出去，让人可以既在那里生活，又在那里工作。
地方政府都说要控制房价，但谁都不说控制地价，房价上涨的背后是土地供应制度问题。
我曾在80年代受建设部委托，成立住宅研究所，但是现在没了，所以呼吁中国应该有个专门研究住宅问题的机构。这几年临时性的政策太多，房价高了压一压，库存多了去库存，这也是必要的。但对于长远机制的研究，希望有关部门重视这个问题的研究。
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