■楼市何去何从（一）
真疯了，“魔都”果然名不虚传！
8月17日，上海新地王破土而出，业内一片惊呼，其高达14．3万元的楼板价，把前一天诞生的广州新地王（3．7万元的楼板价）抛出十条街。地王接二连三出现，给本已出现发热症状的部分热点城市楼市调控带来挑战。
数据显示，前7个月，总价超过10亿元（人民币，下同）的地块（住宅和商业类）多达257宗，其中，溢价率超过100％的地王合计128宗。加入8月上半月的数据后，今年以来，内地已有近140块高价地溢价率超过100％。北上广尤其是近上海、广州超高价地块的出现，触发了市场对潜在风险的担忧。
地王频出给房地产市场带来巨大风险
进入8月中旬，地王根本停不下来，没有因为18个城市调控加码，没有因为银行收紧信贷，也没有因为货币稍微收紧，更没有因为国土资源部门备案、问责、监测而戛然停止。
8月17日，位于上海静安区的新地王吸引了包括雅居乐、世茂、龙湖、融信、招商、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉和万科在内的18家开发商激烈竞逐，后被融信斩获。融信以110亿元的总价，击败17路土豪，终笑傲竞拍市场。其名义楼板价达10万元／平方米，溢价率139％，而可售面积楼板价则高达14．3万元／平方米，创下中国土地成交史上贵地王纪录，预计未来售价在每平方米20万元以上，堪称“中国地王之王”，震惊。
静安新地王是上海实施招拍挂制度十二年以来推出的市中心的品质好地块，同时14．3万元／平方米楼面地价，创下土地招拍挂制度实施十二年以来中国总价、地价高、土地成交史上贵地王纪录。
一方面是饥渴的开发商，在一线城市和核心二线城市几乎是逢地必抢。一方面是市场上资金大量涌入房地产市场，寻找避风港和追求高额回报。两方面的因素导致部分热点城市土地市场持续升温，价格不断攀升。8月16日上午11点，经过1网上竞价，终，雅居乐以21．7亿元总价加冕广州新地王，楼面价将近3．7万元／平方米。
广州整整9个月没出中心区宅地，让一众开发商饥渴难耐，抢地大战自然十分激烈。而上一任广州地王，广州越秀竞得的海珠区南洲路地块，楼面价不过34509元／平方米。
今年上半年楼市热销，开发商赚得钵满盆满，缺的就是土地储备。于是乎，推一块地，造一块地王。截至7月份，包括北京、上海、广州、深圳在内的四大一线城市已连续3个月住宅用地平均溢价率超过100％（过去几年，宅地平均溢价率不足50％）。其中7月份，一线城市住宅用地成交楼面均价为每平方米30330元，再创新高。
继杭州、南京、苏州、厦门、合肥之后，近期地王有蔓延之势，武汉、郑州、济南、青岛也纷纷出现地价高于周边房价的地王，地王现象正在向北方及中西部蔓延。业内人士指出，地王频出，“面粉比面包贵”现象已经从一线城市蔓延到二线城市，将给房地产市场带来巨大风险，前面的利润会不断被后边的地王吞噬。
进入楼市资金须进行更严格的监管
中原地产市场分析师卢文曦指出，近期部分二线城市相继出台楼市降温政策，加之现阶段沪土地市场仍维持活跃，开发商已开始忧虑上海楼市政策可能出现收紧，不过“从上周推盘规模看，开发商对后市仍有很强信心”。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，北上广深等一线城市，经过了逾20年的高速投资开发建设，城市可供开发建设的新增用地数量越来越少，土地供应量逐步回落。 2016年上半年一线城市的住宅用地成交数量仅50宗，是2010年至今少的半年。即便地少，但是为了远离三四线城市库存高企的楼市风险，更多的开发企业还是选择重返一线城市，在“僧多粥少”的情况下，使得一线城市每块土地的竞夺都异常激烈，尤其是优质宅地，自然成为各大开发企业竞夺的焦点，高溢价自然也成为楼市常态。
近些年，一线城市可供开发建设的土地资源的稀缺，土地价格的高企，使得一线城市的新房市场逐步豪宅化，去年至今，豪宅的供应量、成交量也屡创新高，但是随着豪宅购房需求的集中释放，未来不断增加的豪宅供应将面临越来越严峻的销售压力。
新华社文章指出，尽管针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象，多地多部门陆续出台了一系列降温政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷，但是新政策对龙头房企影响力有限，房企拿钱手段越来越多。
在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。业内知情人士表示，银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。甚至还出现一些资金方式“创新”，现在一线城市拿地，基本只需准备10％的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取；目前，市场上已经出现一些机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。
伴随着高房价和地王频现，个人房贷增量也不断创新高。央行在二季度货币政策执行报告中指出，上半年个人住房贷款增加2．3万亿元，同比多增1．2万亿元，6月末增速达32．2％，月度增量也屡创新高。而7月金融机构数据显示，房贷占信贷的比重已突破100％，在人民币贷款新增全面萎缩的情况下，住户的中长期贷款居然增加了4773亿元，这部分基本都是房地产按揭贷款。
今年前7个月房贷释放了2．8万亿元，刷新了历史纪录，2009年全年个人按揭贷款是1．4万亿元。也就是说今年前7个月释放的个人按揭贷款，相当于2009年全年的两倍！而这正是房价爆涨的根源。虽然上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长，不过有业界人士表示，中国房贷高增长不可持续，急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。
中国社科院也指出，经过上半年的上涨之后，一线城市房地产已不再像一个必需品，而越来越像金融品。分析人士认为，只有对各种通过“创新”“变通”渠道进入楼市的资金进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。
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