政府调调调，房价涨涨涨
摘要：过去十年间，为了防止房价过快上升，政府通过调整交易环节免营业税年限、调整首付比例和贷款利率、限购打击投资投机性需求等措施，来调控房地产市场，但效果并不能尽如人意，高房价对人民生活带来了负面影响。
很少有什么行业可以持续火上十年，中国的房地产市场做到了。过去十年间，中国政府房地产调控政策频出，但楼市高烧不止，甚至应声而涨。各方对房地产调控乏力抱怨不断，为什么在一片打压声中，房价持续攀升呢？
我们先来梳理一下十年来国务院主要的房地产调控政策。
税收政策：调整交易免税年限
中国的市场化改革是“摸着石头过河”，房地产也是如此。为了调控房价，政府多次调整房地产交易营业税，通过交易成本的增减，来实现房地产调控。其中，常用的工具是转让时的购买年限，上调年限意味着政策收紧，下调则意味着调控放松。
国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（2005）
国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（2005）
自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006）
从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（2008）
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（2011）
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。
国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（2013）
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
从以上政策变动我们看出，2008年以前，房价上涨刚刚起步，政府为防止房价快速上涨，调高了免征房地产交易营业税的购买年限，并对普通住房和非普通住房区别对待。
2008年全球金融危机爆发后，房价一度出现下降，部分房地产企业资金链紧张。为避免房地产市场大幅回落给已经受到冲击的中国经济雪上加霜，政府放松了免税的购买年限。
此后，房价迅速回升，涨幅惊人，为抑制房价过快上涨，政策回归到金融危机前的状态，并加强征管力度，希望通过交易成本的增加，能为楼市降温。
对大多数人来讲，买房都不是家庭积蓄能够“cover”得住的，攒钱速度从来没有快过房价涨幅，甚至是望尘莫及。贷款买房是大部分人的选择。于是，首付比例和贷款利率成为政府重要的调控手段。
对大多数人来讲，买房都不是家庭积蓄能够“cover”得住的，攒钱速度从来没有快过房价涨幅，甚至是望尘莫及。贷款买房是大部分人的选择。于是，首付比例和贷款利率成为政府重要的调控手段。
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006）
为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（2008）
在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（2010.1）
加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（2010.4）
实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（2011）
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（2013）
继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
投机投资性购房：限购限贷
政府调调调，房价涨涨涨
与满足基本住房需求相对应，政府提出了投机投资性购房的概念，正确的理解是投资性购房，以“投机”需求冠名，很大程度上是担心起羊群效应：房价上涨过快时，投资需求增加会推升房价，迅速产生泡沫；如果泡沫破裂时，则投资者为了减少损失，会出售房产，导致供给快速放大，房价加速下跌，血流成河。如果投资需求再和杠杆联系在一起，搏巨大的亏损或盈利，自然被认为是“投机”。为让房价平稳上涨，减少不必要的风险，政府对投机投资性需求区别对待。
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （2010.4）
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（2011）
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 （2013）
限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
通过户籍来限购，目前看有一定效果，但并未达到预期，甚至成为变相提高生活成本的手段，迫使一部分人逃离北上广深等一线城市。
综合来看，近十年的房地产调控政策效果并不理想。政府不断调控，但房价如脱缰野马般狂涨，高房价已经对人民生活产生了负面影响。当然，如果没有这些政策，房价可能会涨得更快。问题究竟出现在哪里？下一篇我们将分析房地产市场的“囚徒困境”。
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